金融市場は強風警報。不動産市場は?
J&H HOME(株)小野弘志です。東日本橋は曇り。重く雲がたちこめています。気温は20度を下回っています。1週間でこうも天候が変わるものなんですね。
今週金融市場は大荒れです。米国差金利が上昇したことで為替が150円台をつけました。
日本の債券市場でも金利が上昇して10年債は昨日0.80%を超えました。経済誌が金利のある世界を特集するように日本の金利もじわりじわりと上昇してきています。不動産市場では投資用の物件は都心では2%台でも取引される場合があります。取引されている物件の利回りはおおよそ6%がなぜか基準になっている気がします。投資用のローン金利は2%中盤で取引されています。すると単純計算では投資家が手に入れる運用利回りは4%を切っています。空き部屋リスクを考えると地価の上昇がないとマイナスの投資利回りになる可能性があります。勿論投資物件は減価償却や支払金利をコストとしてマイナスする事が出来ます。個人で運用している場合は確定申告で所得税を抑える事ができます。一概に販売利回りだけで最終的な収益を確定する事は出来ません。米国では政策金利が5.25%-5.5%に設定しているため安全な短期債での利回りも5%を超えています。特にリスクを取る必要がないと話す米国人も多いようです。資産運用の世界で72の法則というものがあります。72を運用利回りで割ると何年で資産が倍になります。例えば6%での運用の場合12年となります。
報道では日本の保険会社や地銀は日本国債が1%を超える金利環境に妙味をもっており外国へ投資している資金を国内に戻そうとする動きもあるようです。(1ドル150円の円安局面では円転しているとは思えませんが)今日は反発しそうですが日経平均は30000円台まで昨日下げています。スタグフレーションがキーワードになっているようです。明日発表される米国雇用統計で一定の流れが出ると思いますが思惑が乱れ荒い展開になるかもしれませんね。

不動産市場で特に仕入れをする場合は今後の動きについてしっかりと見据える必要があるかもしれません。といっても天候のように1週間で急激に変わるのが相場ですから来週はどんな話題をブログに書いているでしょうか?先が分かれば苦労しないのですけどね。

2023年10月5日

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