J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は曇り。台風10号は今までにない動きの台風です。現在も大阪辺りをうろうろしているようです。台風から離れた関東北部でも線状降水帯が出来て大雨が降る、過去にこんな台風記憶がありません。河川の氾濫、内水などまさに不動産取引上欠かせない要件が浮かび上がり我々業者の説明能力の更なる向上が必要になると感じています。お客様のご不安を少しでも払しょく出来たらよいと思います。知らないという事が不安を増長します。お客様はご自身の大事な契約なので細かなところまで調べ説明訴求めます。将来の事については誰も分らない事を前提に聞かれる事もあります。その時顧客に寄り添うには自治体の資料をしっかり読み込むこと資料から連想される不安点を焙り出す事が重要です。ここで必要なのは「共感力」分からない事を自分の腹に落とすきっかけを顧客は望んでいるのだと思います。隠すことなく現状をお話して、ネガティブな事についても現在どのような施策などが行われる予定になっているのかをご説明するようにしています。不動産は売り買いではなく契約です。お客様は逡巡しながらご自身の最適解を見つけると思います。営業マンはその判断の一助になる事しかできません。営業の言葉が顧客を動かすことは、良くてそっと肩を押す程度ではないでしょうか。それよりもしっかりとファクトを集める作業が必要だと考えています。不動産屋をコンサルと考えるのであれば論理的な説明がどうしても必要になります。顧客が快適な人生を歩む決断に立ち会うのですから簡単であるはずがありません。

国交省はマンション全面改修に税の優遇を検討していると報じられています。老朽化対策、解体にも適用を目指します。国交省は2025年度税制改正で、老朽マンションの全面改修や税制優遇を求めます。住民らで設立する事業組合が回収によって増えた区画や解体後の敷地を売却した場合、その収益を非課税にし増加する古い物件の再生を後押しします。対象としてはマンションの梁や柱といった構造部分を残して1棟丸ごとリノベーションする手法や建物を取り壊して敷地を事業者に売却する方法を想定しています。マンションは全国に700万戸存します。今後建物と住人の両方の老いが進むため税制予予算両面から対策を進めたいと国交省は考えています。

現在、マンションの販売をしている身から上記の報道を考えます。現在昭和56年5月31日までに建築が始まった所謂旧耐震のマンションは普通に流通しています。築古になり価格が下がっているため立地がいい物件を中心に人気があります。今まで政府は老朽化したマンションの建て替えを推進してきましたが、居住者が高齢化している場合も多く管理組合での必要賛成投票割合を全住民から4/5、そして3/4まで法的に下げても建て替えは進みません。居住高齢者は終の棲家として考えていますし、仮に建て替えが決まり工事に入った場合完成まで最低でも4～5年かかります。その間の居住場所を確保する必要があります。建て替えは実質難しいと考える専門家も多くいます。では今回の1棟丸ごとリノベーション。素晴らしい施策ですが、工事している期間の居住先を見つける事が同じく難しく簡単には話が進まない気がします。現在の築古マンションの問題は大地震の際の崩壊を指すと思いますが、日常生活に支障をきたせば物件の価値は下がります。最悪廃墟になる可能性も否定できません。日常生活を支えるのは水道・ガス・電気のインフラです。私は配管を再生する事が必要だと考えます。多くの築古マンションは躯体の中に配管されていて配管の新設が難しくなっています。住戸内の配管は変える事が出来ますが、マンション躯体工事となると管理組合の決定が必要です。多額の資金が必要ですので、平時でも長く住み続けられるマンションへのリノベーションへの助成があればありがたいと考えます。市場の活性化につながる報道だと思いました。掲載させて頂きます。

弊社は、内覧販売会を開催しています。「葛飾区白鳥・駅から3分新築戸建て」提携している桧家様の「全館空調大泉学園第10期」、「等々力パークホームズ」「大森永谷マンション」（青文字リンクで物件概要にジャンプします、クリックしてください。）こちらも是非ご内覧ください。2024年9月1日