J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。今日で仕事納めの方も多いと思います。1年間お疲れさまでした。不動産業でも今日まで表向き営業ですが週末打合せが立て続けにあると昨日来た営業マンが話してくれました。水面下で物件は年末年始も動いているのかもしれません。昨夜前職の金融系の食事会がありましたが富裕層向けのマンションの販売が場所によって陰りが出てきていると言っていました。池袋や北新宿などの販売状況が落ち着いてきていて今まで最低でも5倍程度の人気があった新築タワマンも階数や向きによっては抽選なし若しくは申し込みなしという状況だといいます。投資家は金利の上昇を懸念していて投資が手控えモードになってきているようです。年末夜警をしていて浜町界隈の中小型の賃貸マンションに空き室が多いと感じました。21時位に電気が付いていない部屋が多いのは帰宅前かもしれませんがカーテンもなく家具の形跡もない部屋が散見されました。また自転車置き場の自転車が殆ど置かれていない新築1年くらいの賃貸マンションもありました。調べてみると空き部屋が多くリストアップされていました。場所で外される事はないと考えると賃料が見合っていないのかもしれません。賃料からの利回りが2～3％と予測されこれ以上の賃料下げが見込みづらい中で投資家サイドから考えると今後の投資見通しで建築コストを凌ぐ土地価格の右肩上がりが必要になるのではないかと思いました。そもそも賃貸オフィスや賃貸マンションが増える裏には所有者が土地価格に対して強気になっていると考えられます。物件を販売せず所有するからには建築コスト・借り入れコストや保有コストを除いても利益が中長期的にでると踏んでの投資です。基本的に保有すると資本効率が下がりますので自信がないと保有という選択しを選びにくいと思います。賃貸市場がマスコミに出ている見た目以上に悪くなっているのかどうか調べていきたいと思います。2024年12月27日