J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。昨日決済も終わり今日は所謂仕込み物件を探したり集客の準備をする事になりそうです。

政府はマンションの回収や取り壊しなどに必要となる住民の同意のハードルを下げます。現在の区分所有者全員の賛成が求められる1棟丸ごとのリノベーションや解体を、4/5以上の賛同で可能にします。築40年以上のマンションは全国に23年末137万戸、所有者の高齢化も進んでいて23年度築40年以上のマンションでは55%の住戸で世帯主が70歳以上でした。政府は関連する法律の改正案を今国会に提出する方針で法案が成立すれば2026年4月から施行されます。また耐震性に問題がある建物は所有者の3/4以上の賛同で可決できる事になります。現在でも建て替えは所有者の4/5の賛同でできますが、今回はリノベや建て替えのハードルを下げる事になります。この施策で建て替えへの法的なハードルが下がりますが、実際建て替えが円滑に行われるかは不透明と言われています。世帯主の高齢化は建て替えへの同意を後退させます。終の棲家を建て替えで数年でも離れる事を求めない住人が多いのが現状です。日本の法律は世界を見渡しても大変厳しく所有権利を強く求めています。資産形成のために財産を守るためには有難い法律ですが、ことマンションの老朽化に議論が及ぶと強い所有権が壁になっています。大変難しい問題です。我々不動産業界は政府の推進もあり買取再販業に多く参入しています。築古のマンションの内部を新築のようにリノベーションし販売します。勿論所有権は専有部分、お部屋だけですので建物全体の安全性は考慮しません。建物のが古ければ、建物価値は総じて下がるため価格を押さえられて人気を博しています。現在市場では築古マンションのリノベーション前の物件を探すことが難しい程です。そもそもマンションの耐用年数はどのくらいなのでしょうか？国税局は資産計算の為に47年に設定されていますが、国交省は100年持つと言っています。物件の購入者は物件を買う際に当該物件のメリットとデメリットを必ず考えていると思います。いつか来るかもしれない災害の順位が低くなり便利さが優先されるのも納得できます。東日本大震災後タワーマンションが大量に売りに出された事を覚えている人も少ないと思います。望まれるのは所有者目線で建物の管理・修繕を徹底して万一の事態に備える事だけかもしれません。2025年2月11日