J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。今日は積水ハウスが運営する「ランズクラブ」の錦糸町ブースがリニューアルするイベントがあります。より顧客に根差し、我々業者も使いやすい空間になるそうで楽しみです。施設をビジネスのために上手に使いながら市民にも積水ハウスをより知ってもらう。若手社員が工夫して将来の会社をイメージする。経営感覚を持った社員を育てる積水ハウスの試み、経営者の端くれとして興味深く注目しています。

本日の日経新聞に「底地ビジネス」10兆円市場、米投資ファンドKKRやイオンリテールが活用。とあります。借地権者の権利が強い日本では借地料は安価に抑えられています。商業用は住宅用と比較して地代を多くとれる傾向にあります。底地ビジネスは地方の流通ターミナルや大規模ショッピングモールがターゲットのようです。利回りが取れ将来的に借地権者との交渉により所有権に変われば価値は上がります。土地価格が上昇する中、建物建築コストが高騰する中で建物を建築運用するよりコストが割安で今後の土地価格の高騰でキャピタルゲインも狙えます。私募のReitの資金規模は2500億円利回りは4%程度が見込めます。地主投資家はReitを組成する事で市場から資金を調達できるため資産を拡大できます。1回の資金で2から3回転できる現代の錬金術とも言われるReit、不動産価格の上昇の裏には上手な資金調達方法と高度な運用方法が確立された事が挙げられます。バブルの時とは異なる市場環境も不動産価格上昇に影響しています。

また年収の10倍を超え遠のくマイホームという記事もありました。23区の新築マンション平均販売価格は1億3000万円を超えています。年収倍率は全国平均で年収の10倍を超えています。マイホームは遠いものになっていると報じられています。国は持ち家を推奨してきましたが政策が曲がり角に差し掛かっているといいます。かつては就職・結婚・マイホーム購入という人生すごろくがありましたが現代は雇用は流動化し晩婚化が進みマイホームが高く80歳まで住宅ローン返済となっていると記事はありますが、団塊世代や団塊ジュニアが労働市場から離れる事で若手に給与が払える環境が生まれ、初任給が高くなっています。晩婚化は進んでいますが、結婚された夫婦はダブルインカムが普通で先の年収倍率（個人）の指標は世帯年収で測るべきです。また団塊世代少子化子供たちは両親からの遺産が期待できる場合も多く現在の不動産価格の上昇を助けています。社会構造の変化を加味しないとこの記事はミスリードになってしまいます。実際50㎡以下の小規模な１LDKのマンションの購入者の多くは女性一人暮らしだといいます。男性女性という分け方も事不動産においては時代にに合わなくなっています。市場分析には経験に学ばず正確な数字を活用する事が重要になります。経験に学ばず、市場は常に正しいとの観点から分析する事が必要だと感じます。違和感は否めませんが、現実を注視する事がより難しい時代だと感じます。それ位社会の変化が激しいのかもしれません。2025年9月29日