J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は曇り。週末は天気はぐずつきそうです。こんな時は不動産について考えてみませんか？

老朽化したマンションの建て替えが急務と言われています。2026年度の法改正で建て替え案件が緩和されます。マンションの建て替えに必要な所有者の賛成比率について、従来は所有者の4/5以上だったのに対し耐震性などの課題がある場合は3/4に引き下げられます。売却や取り壊しの場合は全員の賛成が必要でしたが、4/5以上で決議できるようになります。老朽化マンションの決まった定義はありませんが、一般的に築30年～40年以上の物件を指すことが多いです。国土交通省によると24年末で築40年以上の物件はストック総戸数の約2割に当たる約148万戸に上ります。20年後には総数は3.3倍の482万戸になると試算されています。老朽マンションは増えるものの、マンションの盾会実績（24年度）は累計323件にとどまっています。法律で建て替え案件が緩和される事で、不動産デベロッパーが建て替え事業に力を入れるといいます。旭化成ホームズ・明和地所・ダイワハウスなどが建て替え市場に舵を切ります。新築マンション建築の土地の取得が難しく立地も築古マンションが優位に立っています。マンションの建て替えが進めば駅近大規模な物件の新築の建築・販売が可能になります。市場に厚みが出る事は大変良い事だと感じました。ただ建て替え要件が緩和されても決議総数を確保する事は難しいと言われています。所有者の年齢が高くなると建て替えより終の棲家として古くても環境の変化を嫌がります。人の心に寄り添う事が事業の変革と拡大に役立つ証左になりそうです。

海外特に中国マネーが都心のマンションを買っているとここ数年話題になっています。今日の新聞記事では特殊詐欺の資金洗浄で中国籍の3人が警視庁に逮捕されたと報じています。日本で特殊詐欺により集められた資金の一部が中国人がマンションを購入する際、中国元と日本円とを交換する地下銀行の役目として使われていたそうです。中国本土から国外に現金を出す事は規制が厳しく金額が限られています。とても都心のマンションを購入するのは難しい程少額です。特殊詐欺グループが地下銀行として為替エクスチェンジする事で更に手数料を得ていたといいます。噂されていた地下銀行が摘発された事で、今後中国マネーの日本での不動産爆買いが継続できるのか気になります。

政治は日本維新の会が自民党と組むことになりそうで一旦落ち着きを取り戻しそうです。経済が回り始めた今、日程的にもトランプ大統領がAPECでアジアを訪問する際来日する前に首相を決めなければならない日程の中で新首相が高市氏で決まりそうなのはよかったと感じます。勿論今後、55年体制・99年体制の変換を迫られる難しい政策運営になり政治が停滞する事が考えられます。経済を止めない政治を期待します。2025年10月18日