J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は曇り。明日からの週末は雨の予報。気温も上がらず冷たい雨に感じそうですが、気持ちぐらいは明るくしたいものです。歩く目線を上げると効果があると誰かが言っていました。

23区の中古マンションの価格上昇が加速しています。毎日のように多メディアで語られる不動産価格の上昇ですが、9月の平均希望売り出し価格は2.9%高の70㎡辺り1億1034万円と初めて1億1千万円を超えました。新築物件の供給が細る中で中古市場に実需層が流れているほか、株高を背景に富裕層も中古物件への投資余力を高めているようです。東京カンテイが23日発表した指標では中古マンション売り出し価格の最高値更新は17か月連続、この1年で37%上昇しています。東日本不動産流通機構の調べでは成約件数が2024年が1250件から2025年4月には2200件まで伸びています。契約数の上昇は実需の強さの裏返しですから価格の上昇に繋がります。でもこんな見方もあります。ここ10年で急激に伸びているのは国も後押ししている中古マンションの買取再販、いわゆるリノベーション物件です。数十年使われたマンションを業者が買取、リノベーションして新築そっくりにして売り出します。新築と比べ内部を確認できる事、立地に優れている事、なにより価格が抑えられる事で現在のマンション販売市場の中心を担っています。リノベーション物件の販売は業者が買取り、リノベーションして売り出します。その販売期間は6か月程度です。すると成約件数は業者が間に入る事でリノベ前を買う。リノベして売る、2件分になるのではないでしょうか？価格もリノベ料が含まれそこに業者の収益も乗ります。市場を見ていても築年数20年を超える物件ではリノベーション前の物件を探すことが難しく、如何に水面下で取引が進んでいるかが分かります。マンションを所有している方もご自身の物件が高値で売買されていてもその物件がリノベーションされているか否かで所有者の売れる価格は変わってきます。標準物件で1500万円くらいは変わるのではないでしょうか？数値のマジックを感じます。そんな疑問が起こったらお近くの不動産屋さんに相談してみて下さい。ただ件数は別として高値で売買されている事は事実です。中古のリノベーションが進めば資材が売れます。職人さんが足りず人工代が上がります。業者の利益が乗り売り出し価格は上昇。その実績が次の買い入れ価格に影響して物件価格が上昇するというサイクルです。日銀は23日金融システムの安定性を評価・検証する金融システムレポートを公表しました。マンションなどの価格上昇が続く不動産市場について分析したほか、株式相場に過熱感を示すサインが出ていると指摘しています。海外ファンドが日本市場での活動を拡大し、邦銀との取引も増えているとして銀行にリスク管理の徹底を求めています。日銀は半年に1度リポートを公表しています。国内では大都市圏を中心に不動産価格の上昇が続いています。東京圏では住宅用の取引価格が2025年に20年対比33%上昇しオフィスなど商業用でも同期間に30%上昇しました。日銀は投資などの需要以上に、建設コストの上昇や人手不足といった供給要因による価格の押上が大きいと分析しています。例えば新築マンションの価格は25年4～6月期時点で20年対比27%上昇しましたが、上昇要因の約7割を供給要因が占めているとしています。同様に株価にも過熱感があると指摘しています。日銀の今後の政策に影響を与える同レポート。市場では12月の利上げ予想は50%と言われています。価格の急激な上昇は反動で大きく下げる要因を含みますが、日銀の利上げなどの調整で緩やかな上昇に抑えることが出来れば中央銀行の目的である持続可能な経済成長と完全雇用は実現できると思います。現在の好循環を上手に調節して頂きたいと思っています。27日にはトランプ大統領が来日、その後のAPECと高市首相の外交手腕が問われます。支持率は71%との調査が出ています。マスコミが正確に情報を開示し国民に関心があれば内政は良い方向に進むと思います。外交はセンスが問われると言われますし、地政学が重要な現在、外交力は国力を左右します。是非今後の日本の為に高市首相には外交を成功させて頂きたく思います。2025年10月24日