J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は曇り。ここ数日穏やかな日が続いています。住宅ローン金利固定金利のフラット35の金利は予想に反し1.97%と大方の見方2％を下回りました。フラット35は資金を住宅金融支援機構がMBSを発行する事で市場から調達します。10年国債と連動すると言われていますが、期中10年債が0.1%程度上昇しても今月の上げ幅は0.07%。機構が収益であるSpreadを縮めていると考えられますが本当はどうなのでしょうか？昨日は10年債金利が1.875%まで上昇しました。リーマンショックの前（小泉政権下のプチバブルと呼ばれる）水準1.895%に近づいています。1日、日銀植田総裁が名古屋で会見し、利上げしても「まだ緩和的な状況」との認識を示しました。18日、19日に開かれる金融政策決定会合で「利上げの是非について適切に判断したい。」と表明しました。市場は12月の利上げを織り込み切れておらず金利が上昇しました。政策金利のバロメーターとなる2年債も0.99%から1.02%へ上昇しています。反して株価は一時1000円超の下げを見せています。終値で49303円それでも49000円を確保していますから個人的には強いと感じます。資産価値が底堅い動きを示している事も植田総裁の利上げを後押ししていると思います。市場では利上げの確率についてOIS市場を見ると6割弱から8割超まで上がっています。「植田氏の講演は、日銀による早期利上げに向けた政府との調整が整った可能性を示唆している」（アナリスト）との見方が広がったと言えるようです。高市政権は利上げに慎重との声が根強く、利上げ判断で大きなハードルと見られています。総裁は11月に高市首相と会談した際も、利上げを通じて物価を2％目標にうまく着地させ、それが息の長い経済成長に繋がると説明しています。政府も1日木原官房長官が「金融政策の具体的な手法は日銀に委ねられるべきで日銀総裁の発言へのコメントは控える」と発言し日銀をけん制する事はありませんでした。12月の会合まで2週間程度時間がありますので予断は許しませんが、1月も含め利上げが近づいている事は間違いないようです。

政府は外国人による土地や建物の取得を把握する仕組みを導入します。不動産取引で所有者が変わる移転登記の際に国籍の登録を求め、データーベース化します。現行では個人の不動産取引で国籍を把握する仕組みはありません。売買や相続などの移転登記時に、国籍情報の提供を義務付けています。デジタル庁が管理するデータベース「不動産ベース・レジストリ」を更新し通常の不動産登記の他、国土利用計画法で定める一定面積以上の取引や農地、森林法に基づく届け出も国際登録の対象にします。しかし登記簿に国籍を載せる事には慎重な意見があるといいます。法務省の幹部は「国籍はプライバシーにかかわる情報で誰でも見られていいものではない。」（日経新聞）と発言しています。外国人の不動産取引自体を規制するという過激な意見がある中で現実的な落としどころなのかもしれません。中長期的な不動産取引への影響は軽微ではないでしょうか？

金利が上昇した事でREIT市場が下落しています。4％程度下落した銘柄も多く不動産が如何に金利に影響を受けるかが伺えます。ただ物件価格の上昇局面は続いていてREIT市場の利率が上がれば一定の買いが入ると言われています。金利水準によりますがREITの投資も選択肢として上がってきていると思います。

12月に入り急に動き出した市場。26年を見越しながら弊社も方針を決めていく事になりそうです。そのための打ち合わせが多くなりそうです。えっ？忘年会が増えるということ？との見方をされた読者の方。正しいです。2025年12月2日