J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は夜。多分晴れ。今日から富山に行く関係で朝5時にブログをアップしています。しかしホームページのフォーマットであwordpressが朝から機能せずアップロードが難しい状態です。更新がいつになるか、1751回のブログの履歴が残っているのか心配です。

日経平均株価は2月自民党の大勝で5500円上がりました。ここ3日間、過去最高値を更新しています。昨夜銀座に久しぶりに行きましたが、人の多さに驚きました。景気はいいのだと確信しました。3月の住宅ローン金利が発表され、三菱UFJ銀行と三井住友銀行は変動型の住宅ローン金利を3月引き上げると発表しました。新規で借り入れる際の最優遇金利を三菱UFJ銀は0.275%上げて0.945%、三井住友銀は0.25%上げて1.175%にします。2025年12月の日銀の利上げなどを反映します。変動金利も1%時代に入りそうです。そんな中、2月の不動産市場はというと、高額の物件の動きが鈍くなっているという話をよく聞きました。2億を超えるような物件の動きが止まったといいます。投資物件がメインの同層の物件は昨年30%以上価格が上昇しました。現在高止まりしている中で動きが止まっています。なぜなのでしょうか？私は金利の上昇がジワジワ効いてきているのではないかと思います。現在日本の政策金利は0.75%、期待インフレ率は3%弱です。日本の実質金利は－2.25%、マイナス金利になっています。アベノミクス時でも政策金利0%、期待インフレ率－0.5%などでプラス金利でした。今の株価はこの実質金利で説明できると思います。マネーはジャブジャブの状態ですが、企業の調達資金は徐々に上昇しています。資金が市場に溢れている中でマネーは投資先を探しています。バブル期以降、国際的に見ても低く抑えられていた日本の不動産は恰好の投資先でした。不動産にはキャピタルゲイン（不動産価格の上昇）、インカムゲイン（賃貸収入）、相続ゲインの3つの効用があると言われています。富裕層が投資物件を買う狙いはこの3つだと言えます。この中でインカムゲインは上がってきたとはいえ、緩やかに抑えられ、キャピタルゲインも頭打ちになってきました。相続税の圧縮に使われる不動産投資は徐々に政府からの圧力がかかっています。この状況が不動産の勢いを止めていると考えています。投資資金は現在、株や金などの商品に流れているようです。株は換金がしやすく税率も20%と決まっているため投資としては間口が広い商品です。その上、月10%上昇するのであれば投資家が放おっておくはずがありません。私が投資用不動産価格が踊り場にあると思う一つの指標は、デベロッパーが保有する賃貸マンション経営から分譲マンションへと舵を切っている気がするからです。都心でここ数年土地を所有した大手デベロッパーはオフィスビルやホテル、賃貸マンションを建設し保有していました。しかしここにきて入手した土地を分譲マンションとして売る動きが目立ってきました。保有から売却して資金を回収するモードへ移っているのです。資産インフレが起き、新築物件も少ない為、実需の購入者はいるのですが、転売しても儲かる市場環境でない為、売り出し価格なりの取引になっています。狂乱的な市場であればデベロッパーは保有し時期を見て売却します。私が市況が踊り場にきていると思う根拠ですが、これは全くの私見です。誤っている可能性も大いにあります。今後のマネーの動きに注目していきます。我々の大事な資産を守っていきたいと思います。2026年2月28日