J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。3連休の方も多いと思います。今日は「お花見」という方もいらっしゃるのではないでしょうか？我々不動産業にとって3連休はお客様とお会いできるチャンスです。今週は天気がぐずつくようです。今日のお土地の内覧はお天気の下、調査できるので楽しみです。今週ぐずつくと言えば金融相場です。日本は金曜日の市場が休場でしたが、開いていた海外市場で日経平均先物価格はイラン情勢の長期化見通しが原油価格を上げたためNY株式市場が下落、同指数も追随し51020円で引けています。毎日1500円動く荒い値動きが続いています。原油価格含め金融市場の動向は中期的に我々の生活に関わります。イラン情勢が落ち着き原油価格が下がる事が大事なのではないでしょうか？

老朽化マンションの再生や管理の適正化を促す「改正マンション管理・再生円滑化報」が4月に施行される。建て替えや一括売却の要件が緩和され、多様な手法が取りやすくなります。一方で建築費は高騰していて適切な管理で「寿命」を伸ばすことも重要になります。べ現在マンション建て替えには所有者の4/5以上の賛成が必要です。4月以降は耐震性の不足やバリアフリー基準に不適合など問題があるマンションは3/4以上の賛成で決議ができるようになります。旭化成ホームズによると、建て替え委を手掛けた52件125棟の平均戸数は1棟当たり38戸、「建て替えの多くは小規模マンションで『1票』の相対性が重い。改正法で決議しやすくなる。」再生の選択肢も広がります。建物・敷地の一括売却や、建物・敷地の一括売却や、主要な構造部分を残した1棟丸ごとリノベーションには原則、所有者全員の同意が必要でした。4月以降は建て替えと同じく4/5の賛成で可決となります。一括売却の場合、居住者は住居を探さなければならないが、相続などで居住していない所有者は売却代金の受け取りで済む。「空き室や賃貸の比率が高いマンションで退却が進むのではないか」（アナリスト）との声が多くなっています。事業者は一括取得により、リノベーションから解体建て替えまで幅広い活用が見込めます。ただ、建築費の高騰で不透明感も強まっています。国土交通省によると、建て替え時の負担額は１戸当たり約1940万円。関東や関西圏ではこれを大きく上回ります。東京都心などの好立地や容積率の大幅積み増しなど条件に恵まれていなければ建て替えによる活用が難しくなります。マンション建設時からお住まいの高齢者は建て替えをそもそも望まないケースもあり運用は難しいと言われています。売却などに伴い、住民が移転先を見つけるのも容易ではありません。調べでは、敷地売却費用で近隣のマンションを購入できる可能性があるのはわずか5.7%。自己負担額の平均は1700万円でこうした負担が合意を阻むといいます。建て替えもできず売却もできないとなれば、修繕によって価値を上げ「長寿命化」していくしかありません。いずれ訪れる解体に向け費用を積み立てていく必要もあります。すでに一部マンションでは修繕積立金を解体にも回せるように規約を改正する動きが見られます。築40年以上のマンションは24年末で約148万戸となります。20年後には3.3倍の483万戸になります。建物と居住者、「2つの老い」が同時に進んでいます。「修繕による長寿命化か、建て替えや売却などの手法を探るか、管理組合に寄り添って助言する人材の育成が欠かせない」（大学教授）都市計画などの視点も必要です。危険なマンションを増やさないための知恵が問われています。容積率一杯に建てられているマンションの建て替えは住民に費用負担を求めるため建て替えは難しいですが、補助金の拡充や自治体と管理組合との協働で周辺のマンションとの一体開発が出来れば容積率も上げられる可能性があります。また街並みを改善でき、緑を増やすことも可能になります。1棟で完結できなければ地域での開発も視野に入れ大手町の開発のように空き地を設け1棟ずつ立てて住みかえていくような考えも参考に地域一帯での建て替えを管理組合だけでなく事業者・自治体一体となってこの問題に関わる事が必要になると感じています。2026年3月22日