J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。朝からムシムシしています。それもそのはず。台風が近づいています。台風6号は、2日から東よりに進路を変えて、3日は暴風域を伴ったまま関東甲信地方に接近するおそれがあります。気象庁は関東甲信地方で、3日は土砂災害や暴風、うねりを伴った高波に厳重に警戒し、低い土地や地下施設への浸水、河川の増水や氾濫に警戒するよう要請しています。昨日の日経平均株価は史上最高値を更新し66934円を記録しました。今日は終値でも67000円を超える事が期待されます。60000円を初めて超えたのは4月27日、1か月超7000円上昇しています。ソフトバンクグループの時価総額がトヨタ自動車を上回り国内企業でトップを上回り国内企業でトップとなりました。人口知能（AI）を軸とした新たな経済への転換を投資マネーが先取りし株を押し上げました。
日経新聞の社会面で、マンションの一室をホテルに転換する業務が増えているいう記事がありました。法の網を抜ける方法で住民との間にトラブルが起きているといいます。民泊は2018年住宅宿泊事業法により旅館業法より簡易に営業権を取得できる代わりに最長年間180日の営業に止まります。マンションも不特定多数の人の出入りを認めないところが多く、管理規約に「民泊禁止」を盛り込んでいます。なぜ、民泊より営業権取得のハードルが高い旅館業がマンションの一室で取得できるのでしょうか？法の抜け穴を狙った今回の状況は一般的なマンションの管理規約で「民泊の禁止」と書かれている場合、それは法律上の「住宅宿泊事業（民泊新法）」のみを指していると解釈されるケースがほとんどです。事業者が「これは民泊ではなく、行政から正式に許可を得た『旅館・ホテル営業（簡易宿所営業）』です」と主張した場合、「民泊禁止」という規約だけでは法的に差し止める根拠として弱くなってしまいます。国土交通省の「マンション標準管理規約」のガイドラインでは、規約に「専有部分は専ら住宅として使用する」と定めてあれば、旅館業法による営業も当然に禁止される（住宅ではないため）という見解を示しています。 しかし、現実には以下のような争いが発生しています。事業者側は 「マンスリーマンション（定期借家契約）として貸し出しているだけだ」と言い張り、実質的には1日単位のホテル営業を行う。 部屋に入っている人間が「賃借人（住人）」なのか「ホテルの宿泊客」なのかを、外から管理組合が証明するのは非常に困難です。民泊新法（民泊）の場合、行政に届け出る際に「管理規約で禁止されていないこと」を確認する書類の提出が義務付けられています。そのため、規約で禁止していれば行政が届出をハジいてくれます。 しかし、旅館業法（ホテル等）の許可申請の場合、法律上「マンションの管理規約で禁止されているかどうか」は審査要件になっていません。 建築基準法や消防法、保健所の衛生基準さえクリアしていれば、行政（保健所）は許可を出さざるを得ないのが実情です。 一体なぜ旅館業が民泊より免許を取りやすくなったのでしょうか？2018年（平成30年）6月の旅館業法改正により大幅な規制緩和が行われ、一定の条件（ICT設備の導入など）を満たせば、物理的なフロントを設置しなくても（無人でも）営業が可能になりました。 この法改正が、まさに「マンションの1室を丸ごとホテル化する」ことを合法的に可能にした決定的な原因となっています。フロントがなくても良いとされる「緩和の条件」とは国が定めた基準では、物理的なフロントを置かない代わりに、以下の機能を備えたシステム（タブレット端末など）を設置すれば良いとされています。 １）対面と同等の本人確認: ビデオ通話やカメラを通じて、宿泊者の顔とパスポートなどの身分証を鮮明に確認・録画できること。２）鍵の適切な受け渡し: 本人確認が完了した後にのみ、スマートロックの暗証番号などを発行するシステムであること。出入りの常時監視: エントランスや通路に防犯カメラを設置し、宿泊者以外の不審な出入りがないか常時録画・確認できること。が挙げられます。ICTを導入すれば通常のマンションのセキュリティを使って対面なしに電磁的なカギでホテル業を営める土壌が出来ます。また国はフロントを無人にする条件として、「緊急時には通常おおむね10分程度で職員が現場に駆けつけられる体制を整えること」というガイドラインを設けています。 しかし、実態としては警備会社や代行業者と契約しているだけで、実際には騒音やゴミのトラブルが起きても「現場にすぐ人が来ない」。コールセンターに電話がつながっても英語でのやり取りがうまく機能せず、近隣住民の苦情が放置される状況も多いのが現状だといいます。今後自治体ごとに条例を強化したり、管理規約の改定が進むことが予想されます。旅館業を行う業者には不動産業者も一定の割合でいるそうです。地域と共に発展できる企業を目指すことが最終的な利益に繋がると私は考えています。フェアな業務を目指す業者が増える事を祈らずにはいられません。2026年6月2日
