J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は曇り。でもこの後雨が続き1日中雨が降るようです。今週は雨に悩まされそうです。季節は秋になったのでしょうか？秋の長雨。それでも「暑さ寒さも彼岸まで」といいます。気は抜けません。秋のお彼岸は9月20日～27日まで。季節は移ろいます。

大和ハウス工業の新築一戸建て住宅事業の大幅な再編計画の発表は業界を震撼させました。ご存じの方も多いと思いますが、全国展開から地方の23道県における新築販売事業から撤退し、需要が堅調な都市圏へ経営資源を集中させる方針へと舵を切るニュースです。少子高齢化を見越して都心部の高価格帯に資源を集中します。大手ハウスメーカーは住宅展示場からの撤退も目立っています。東京・湾岸エリアの「スマートハウジング豊洲まちなみ公園」は2026年4月に閉鎖し有明へ移転縮小しています。他、横浜、町田でも展示場の閉鎖が続いています。不動産価格が上昇する一方で中長期的な人口減少により需要が減る状況下、各ハウスメーカーの戦略が問われます。桧家ホールディングスは住宅展示場での集客を拡大します。営業マンを増やし来場した顧客のニーズを取り込むように、Z空調を含む設備だけでなく顧客の住宅選びに必要な住宅ローン選び・土地探しにも積極的に関わり、ワンストップで家探しができるように整備しています。弊社も特約店として土地探しに参加させて頂いております。2013年、アベノミクスが始まり景気が上向いてから不動産価格が上がり始め、都心での住宅の専有面積は減少傾向です。2000年代23区のマンション平均専有面積は70㎡台でしたが、2026年は66㎡です。一方戸建は2010年代まで「23区内の狭い土地に3階建てを建てて、延床100㎡弱を確保する」スタイルが一般的でしたが、マンション高騰を背景に23区の新築戸建ての約13%（約8戸に1戸）が敷地60㎡未満の狭小住宅となり、城東エリアなどではその割合がさらに高まっています。延べ床面積は90㎡前後となっています。住宅は1回建築されると数十年流通します。今後急激に人口が減る中でマンション・戸建が時代にマッチするかが重要な要素になりそうです。国土交通省は既存建物の有効活用を目指して中古住宅の買取再販を進めるように動いていると感じています。現在の中古住宅が将来の資産として価値を保てるような広さかどうか、将来の事は判りませんがミスマッチが起こるような気がします。例えば30年後、人口が減れば専有面積は広くなると考えられます。江戸川区など最低敷地面積を設定している自治体の戸建は影響が少ないですが、狭小住宅が多い江東区、墨田区などは隣地と協力して再開発をするなど中長期的な開発が求められるかもしれません。今までの土地を小分けする開発から、土地を統合する開発になりそうです。所有権が強い日本でうまく土地の統合が進むか、住環境の確保が必要になりそうです。勿論、弊社を含む殆どの不動産会社は数か月先の取引に集中していますが、長期的な面も考えながら住宅市場の健全化を示していく事も重要になってくることも考えなくてはいけませんね。2026年9月7日