今日は1日曇り空。明日から台風25号の影響を受けて雨が続く予報です。シルバーウィークの前半戦は生憎の天気ですが、こんな時こそ将来のおうち探しに向けて、まずは相談してみてはいかがでしょうか？

探し始めると気になるところが増えてきますよね。今日は不動産探しに欠かせない「不動産ポータルサイト」の見方について書いてみたいと思います。

不動産サイトもたくさんの種類がありますが、代表的なものはSUUMOやat homeでしょうか。よくお客様から「地元の不動業者を訪ねると、引き出しから『お客さん、特別だよ』と掘り出し物が出てくるのでは？」と質問されますが、そんなことはありません。賃貸物件ならその可能性はあるかもしれませんが、売買になると、残念ながらネット社会の現在、物件が集中しているのはやはり大手紹介サイトです。今日はマンションについて注意点を書いてみたいと思います。

【マンション編】
お家を探す際、検索窓に希望の地域、広さ、価格、駅距離などを打ち込んで検索されると思います。ランダムに物件が並びますが、そこまで絞り込むと次に気になるのは「値段」と「築年数」になるのではないでしょうか？広さや駅距離が同等である場合、価格差の多くは築年数が影響します。

◆旧耐震と新耐震
「旧耐震」という言葉を聞いたことはありますか？昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けた建物を総称して旧耐震の建物と呼びます。

ポイントは「完成日（築年月）」ではないという事です。不動産紹介サイトでは「築年月日」として表示されるので注意が必要です。旧耐震か新耐震かを分けるのは、マンションが完成した日（竣工日）ではなく、自治体等に設計図を提出して許可を得た「建築確認日」です。そのため、1981年6月以降に完成したマンションであっても、建築確認が同年5月以前であれば「旧耐震」に該当します。

旧耐震マンションは、一部の金融機関で住宅ローンの融資期間が短く制限されたり、税制優遇（住宅ローン控除など）を受けるために「耐震基準適合証明書」の取得が必要になるなど手続きが複雑になったりします。建築時期が微妙なラインの場合は、必ず不動産業者に問い合わせる必要があります。

◆買取再販（リノベーション物件）
不動産業者が中古物件を買い取り、リノベーションをして再販する「買取再販ビジネス」が本格的に増え始めたのは、2010年代前半（2012年〜2014年頃）からです。

背景には、2013年頃から始まった「アベノミクス」による大規模な金融緩和や、東日本大震災の復興需要・オリンピック特需による建築資材・人件費の高騰があります。新築マンションの価格が一般の会社員の手の届かない水準まで上がったことで、需要が中古マンションへと一気に流れました。

また「リノベーション」という言葉の定着も大きな要因です。単なる原状回復の「リフォーム」ではなく、間取りや設備を一新して価値を高めるリノベーションの認知度が定着し、中古でもおしゃれに暮らしたい若年層のニーズを掴みました。

さらに大きいのが、国の「既存住宅流通の活性化」への舵切りです。国が「新築重視」から「中古住宅（ストック）の有効活用」へと政策を大きく転換し、後押しを始めました。2014年4月1日の税制改正では登録免許税の特例措置（税率0.1％への軽減）が創設され、翌年2015年4月1日には業者側の不動産取得税の減額措置も創設されました。これにより、仕入れリスクやコストが抑えられ、一気に市場が拡大したのです。

ネットサイトを見る場合、リノベーション済みの物件は写真も新築同様で見栄えがし、価格も安く感じられます。しかし、リノベーションが施されるのはあくまで「専有部分」です。共用部分は築年数によって経年劣化していますので、見た目の綺麗さだけでなく、マンション自体の築年数（新旧耐震など）にしっかり注目してください。

◆日当たり（バルコニーの位置）
Google マップはマンションの物件名で地図を検索できるので非常に便利です。PCの「Shiftキー」を押しながらマウスを動かすと3D表示になり、周辺建物との高さ関係を知ることができます。周囲の「抜け感」は日当たりに直クエ（直結）しますので、ぜひ参考にしてみてください。

また、ネットサイトにおける物件の向きは「バルコニーの位置」で決められるのが一般的です。これは法律ではなく、業界の厳格な広告ルールである「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」に基づいています。実務上は「最も大きな開口部（窓やバルコニー）」が面している方角を記載するルールになっているためです。内覧の前に方位もチェックしておきましょう。

◆住宅ローン減税（物件の広さ）
中古マンションを購入した場合、登記簿上の面積で40㎡以上あれば住宅ローン減税を受けることができます。

この「登記簿面積」というのが曲者で、マンション販売時のチラシ等に載っている専有面積は、一般的には「壁芯（へきしん）」という測り方が採用されています。その違いをまとめてみました。

【2つの面積の最大の違い】

※知っておくべき注意点
広告より「5〜8％」ほど狭くなります。パンフレットに「42㎡（壁芯）」と書かれていても、実際の登記簿面積（内法）は「39㎡」程度に目減りすることがあります。広告の面積が条件ギリギリの場合、登記簿上で40㎡を下回り、減税対象外になってしまうケースがあるため注意が必要です。

また、登記簿で40㎡を確保していても、物件の性能や住まう人の世帯状況、さらには購入者の年収によって減税内容が異なります。

【2026年現在の中古物件の住宅ローン減税（借入限度額）】

※なお、不動産業者が売り主の「買取再販物件」の場合、新築同等扱いとなり最大4,500万〜5,000万円まで枠が広がります。
※旧耐震物件は、原則として新耐震基準への適合証明がない限り住宅ローン減税の対象外となります。
※40㎡以上50㎡未満の緩和措置を利用する場合、購入者の合計所得金額が1,000万円以下である必要があります。

天候がすぐれないシルバーウィーク前半戦ですが、この機会にぜひじっくりと不動産選びの参考にしていただければ幸いです。

2026年9月19日