＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。今朝は晴れて気温は10℃を切り、きりっと寒い朝です。でも晴れたおかげで造成工事が進みそうです。ホッと胸をなでおろす朝を迎えています。

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自民党の住宅土地・都市政策調査会は10日、新築マンション価格の高騰対策を柱とする緊急決議を取りまとめました。実需に基づかない投機的取引を抑制するため、所得税や法人税、不動産取得税などの課税強化を明記しています。主に1年以内の短期転売（いわゆる転売ヤーによる取引）などを念頭に置いた内容です。同調査会は緊急決議でまとめた税制改正の項目を党の税制調査会に要望し、2027年度の税制改正大綱で結論を得て早期の導入を目指す構えです。調査会会長は会合後、記者団に対し「買った人が住んだり貸したりするのが基本」と述べました。

今回の課税強化の選択肢として浮上しているのが、「土地譲渡益重課制度」の適用です。これは、個人に対しては5年以下の土地譲渡による事業所得などに最高52％を課税し、法人に対しては土地の譲渡益に所有期間に応じて5〜10％を上乗せして課税する制度です。

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この緊急決議が2027年の税制大綱に盛り込まれれば、実需の消費者へ悪影響を与えずに投機目的の転売ヤーを排除することが可能になるかもしれません。しかし、ここで慎重に議論されなければならないのが、我々のような地域に根ざした実務事業者への課税のあり方です。

弊社のような不動産購入・再販を行う事業者も、転売を目的に用地を買収することがあります。ただしそれは単なる転売ではなく、買い取った土地の権利関係を整理したり、法的な課題をクリアしたりして価値を高め（バリューアップ）、デベロッパーへ卸すという重要な役割を担っています。事業期間は、融資を受けられる期間の兼ね合いもあり、通常は2年以内となります。

このバリューアップ事業は、不動産買取業者のメインの仕事であり、街の再生に不可欠なプロセスです。もしこの事業収益に対して一律で5％〜10％の上乗せ課税がなされると、業者はその増税分を最終的な売却額（卸値）に上乗せせざるを得なくなります。そうなれば当然、最終的な新築物件の価格に跳ね返るか、あるいは課税分を見越して、元々の地主様からの買取価格を大幅に下げて買い叩かざるを得ない事態に陥ります。結果として、表面上の土地や建物の統計価格は下がるかもしれませんが、市場の流動性は著しく低下してしまう懸念があります。

現在、都心には古く面積が狭い、いわゆる「ペンシルビル」や老朽化した戸建てが立ち並び、土地の利用効率が悪くなっているエリアが多々あります。我々不動産業者は、こうした隣り合う2〜3件の敷地を並びで購入しまとめることで、容積率を最大限に活かした新築ビルやマンションへと生まれ変わらせ、資産効率を高めています。土地の権利を一本化し、開発可能な状態にまとめる期間は1年から2年程度です。その後、そこに新しい賃貸マンションや住居が建ち、最終的には実需で住まわれる方々の利益へとつながっていきます。

目先の「転売目的の価格高騰」だけに注目が集まりがちですが、こうした「街の活性化と良質な住宅ストックの供給」を生み出す事業まで一括りに規制されてしまうことは避けなければなりません。仮に十分な精査がないまま急にこの増税が導入されれば、売買が停滞して街が虫食い状態のようになり、かつてのバブル崩壊後の傷跡のようになりかねません。制度を導入するにしても、実務的な猶予期間を設けるなど、市場全体のバランスを取った丁寧な制度設計が極めて重要であると考えます。

2026年11月11日