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先週は債券市場で金利が急騰しました。日本国債指標10年債金利は2.72%まで上昇。29年ぶりの金利水準となっています。不動産を買おうと思っている方は金利が気になると思います。ニュースでは指標である10年債金利が報道されますが、住宅ローンを変動金利で考えている方は10年債金利より2年債金利に注目する事をお勧めします。住宅ローン変動金利は日銀の政策金利との相関関係が強いので政策金利に近い2年債の動きを見る事で将来の日銀の政策金利の動向を市場がどのように見ているかが判ると言われています。私も2年債の動向に注目しています。市場直近が予測する政策金利と2年債との差（spread)は0.4%程度、現在の日銀の政策金利は0.75%、2年債金利は1.4%、0.65%の差があります。つまり次の金融政策決定会合で0.25%の利上げを市場は織り込んでいると考える事が出来ます。現在1%程度の住宅ローン変動金利は1.25%程度まで上がると言われています。日銀の利上げが最終的に何％までというレベルを正確に占う事は難しいですが、3か月から半年程度の動きを予測する事はある程度可能ではないでしょうか？（少なくとも方向感は）人は損をする事を当たり前ですが嫌います。ですから物事を決断する際はネガティブな情報に流される傾向があると言われています。冷静さが必要な場面でも直近見たネガティブなニュースを取り入れ行動してしまいます。その場面になれば心配になるのは避けられません。ですから不動産を欲しいと思い始めた時から住宅ローンの構造などを知って頂きたいと思います。例えば先週日本国債40年債は一時4％を超える金利水準で取引されました。ニュースにもなりましたが、金利という世界は同じですが、40年債と住宅ローン変動金利を同列に語るのは間違いです。もし誰かが「40年債が4％だから住宅ローンも4％になる」という人がいたら35年間ローンを払い続けるのですから数字は似ていますが、住宅ローン変動金利が4%にすぐならないのは日銀の政策金利に連動すると分かっていれば流される事はありません。殆どの方がご存じの内容だとは思いますが、専門家に聞いて正しい判断をして頂きたく思います。過去金融に携わり現在不動産を生業とする私にご相談いただければ幸いです。2026年5月17日