J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。最高気温も21℃と過ごしやすい1日になりそうです。ただ週末は雨の予報、外回りには適さないようです。できれば今日の内に済ませてしまった方がよさそうです。内覧は雨の日に。という不動産格言があります。明日の物件のご紹介・内覧は雨の日の日当たりや光の入り具合、雨水の流れ方などを見て頂く事になりそうです。

東京都心の中古マンション相場が調整色を強めていると日経新聞が報じています。東京カンテイによると、東京都心6区で9月の中古マンションの平均希望売り出し価格が前月比1.6%下がって70㎡当たり17786万円になりました。5か月連続の下落です。18000万円を下回ったのは2025年10月以来。前年同月と比べた上昇率も1.3%に縮小しました。投資家や外国人の需要が鈍っているほか、日銀による利上げを受けて住宅ローンの返済負担が増していて、実需層も購入に踏み切りにくくなっていると日経新聞は報じています。流通戸数は前月比9.1%増加し直近3か月以内に値下げした物件の割合は54.2%に上昇しています。値下げ率は6.8％でした。報道と同様な感覚を私も持っています。需要層の購入意欲は衰えているとは思いませんが、投資家の需要はめっきり減ったと感じます。売主が価格の相談に応じてくれやすくなっているとも感じています。住み替えの需要が増えていますが、含み益を実現し新規物件を購入する事が難しくなっていると感じます。売り出し価格で契約が出来ない状況では資金計画通りに事業が進みません。高く売って安く買う事は難しいのですが、売り控えも出始めていて、良い物件が出にくいような印象を持っています。いきおい良い物件は多くの買い手が集まり買い替えの方には不利になります。買取業者の価格では売りにくいのが心情ですので、どうしても販売期間が長期化してしまいます。金融機関は住み替えプランの住宅ローンを提供していて新規物件購入後1年程度の内に旧住まいを売却すればよいとするものもありますが、収入に則した融資になるので、含み益を当てにすると事業計画が立たなくなります。下手をすると数千万円単位で誤差が生ずるので、慎重かつ長期的な資金計画が必要になります。加えて日銀の利上げペースが上がっているため事前審査時の金利や融資額が実行時に確保できないケースも増えています。審査金利が上がると融資額が減ります。事前審査で出た融資額が本審査時に確定しないケースが増えています。住宅ローン条項が契約書にあるので実損が出る事はありませんが、希望の不動産が購入できない事を想定している方はあまりいないので、注意が必要です。余裕を持った資金計画をと話すのは簡単ですが、実際まだまだ不動産価格は高いので希望の物件を購入するにはギリギリの融資を申請する方が大勢です。我々不動産業者は顧客心理を先回りして選択肢を提供する必要性がより高まっていると感じます。2026年10月23日