J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は曇り。今日は午後から雨の予報、お客様の造成工事への影響が心配です。今日はアメリカの中間選挙、トランプ大統領の政治2年が審判されます。かなり厳しい結果になると報じられていますが、世界が安寧に推移してくれることを祈ります。しかし現在はAI革命真っ最中、世界が新しい秩序を構築している時期となれば、それは出来ないかもしれません。何とかついていくしかないのかもしれません。

日銀の政策金利利上げを背景に、住宅ローン変動金利が上昇しています。12月にも追加利上げが予想されていて、変動金利が2％台が中心になる時期が早まっています。今後の見通しが不透明な中で固定金利フラット35を検討する方が増えてきています。変動金利2％時代の固定金利の比較検討について考えてみました。11月のフラット35の金利が発表されています。【フラット35】（買取型・融資率9割以下・新機構団信付き）の金利は、借入期間21年以上35年以下の場合、最頻金利（最も多い金利）が年3.81％となりました。前月の10月には、2017年10月以降の過去最高水準となる「年3.83％」まで大きく上昇していましたが、11月は機構債の表面利率低下などを受けて前月比で0.02%の微減（ほぼ横ばい）という着地になりました。長期金利は1ヶ月で0.3％程度下がっているのでこの結果は疑問が残りますが、これは機構の金利決定プロセスを調べると内情が判ります。

フラット35のベースとなる「機構MBS（月次債）」の表面利率は、毎月「15日前後（中旬）」に条件決定されます。
10月中旬の市場：まだ10年債利回りが2.9%〜3.0%台の高値圏で膠着していました。
結果：フラット35は、月末の「0.3%の金利急落（債券高）」の恩恵をタイムリーに反映できなかったことになります。

フラット35金利は【新発国債利回り ＋ ローンチスプレッド（上乗せ金利）】で構成されるMBS利回りに連動します。2026年秋現在、債券市場全体のボラティリティ（変動性）が非常に高く、機関投資家側のリスク警戒感から、機構債のローンチスプレッドは0.5%〜0.6%台前半と高止まりしているといわれています。国債金利が下がっても、MBSを確実に売り切るために引受証券会社がスプレッドを厚めに取らざるを得ない地合いだったことも、MBS利回りの低下を押し下げた要因です。

低金利が長く続き顧客の8割が変動金利を利用する状況下において、この利上げ局面はフラット35陣営にとってはチャンスです。またポイント制で当初5年1%の金利減免策があるので、ポイントがあれば当初5年2.81%で固定金利を借りられます。もし都市銀行の固定金利（10年前月比0.2％マイナス）程度まで11月金利が下がれば、たられば、ですが2.61％で当初5年借りられるため、変動金利2％時代の利用者への安心感が高まったと思っています。

この1%ポイント制とはいくつかの要素を組み合わせて4ポイント集めると実現できます。まとめてみました。

① 家族構成（【フラット35】子育てプラス）
申込年度の4月1日時点の状況で判定されます。
・若年夫婦世帯：夫婦のいずれかが40歳未満（子どもなしでも可） ➔ 1ポイント
・子育て世帯：18歳未満の子どもがいる世帯 ➔ 子ども1人につき1ポイント（2人なら2pt、3人なら3pt）

② 住宅の性能・品質（【フラット35】S など）
・ZEH（ゼッチ）水準の住宅： ➔ 3ポイント
・金利Aプラン（長期優良住宅、耐震等級3、断熱等級6など）： ➔ 2ポイント
・金利Bプラン（免震建築物、バリアフリー性など）： ➔ 1ポイント

③ その他の連携メニュー
・【フラット35】維持保全型（管理計画認定マンションやインスペクション実施住宅など）： ➔ 1ポイント
・【フラット35】地域連携型（子育て支援やUターンなど自治体の補助金と連携）： ➔ 1ポイント

となっています。

長期金利の水準は市場で決まります。今後AI相場の調整が実体経済への影響が軽微な幅で長期化すれば、日本国債長期債の金利は日銀政策金利に先立って下がり始める可能性があります。日銀政策金利に連動する住宅ローン変動金利、長期国債金利に連動する固定金利ですので、今まで素通りしていた固定金利を検討する時期が近付いてきたかもしれません。

金利上昇期の住宅ローン選びは固定概念に縛られず幅広く検討する事が必要になります。是非弊社など不動産エージェントにご相談下さい。

2026年11月2日