J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。梅雨明け10日。カラッとした青空に白い雲が浮かぶ晴天が続く夏が始まった事を宣言するような言葉です。湿度も低く朝晩は涼しいという意味合いもあると思います。ところが今年、いえ、昨日東京の気最高温は36.4朝晩も30℃、モワッとする天候で犬の散歩中犬の舌は出っぱなしでした。

毎日のように色々な指標が発表され食傷気味かもしれませんが、不動産経済研究所が21日に発表した首都圏の1～6月の新築分譲マンション平均価格は前年同月比13%上昇の1億135万円。1億円越えは初めてです。（首都圏統計として市場初。）販売の為に専有面積を縮小する「狭い億ション」が目立ち始めています。弊社のある中央区の新築マンション販売価格の中央値は坪1200万円。20坪（約70㎡）24000万円になります。「2億の壁」という言葉が業界でよく語られます。住宅ローンを組むためには世帯年収が2500万円程度必要です。（35年ローン）そんなパワーカップルは現在、まだ少ないように感じます。更に、1階の共用スペースは豪華なのですが、部屋に入ると2000年代のマンションと内装装備は変わりません。市況も踊り場に入り資産価格の面でも割高感を感じる方が増えていると言われています。内覧した方は価格と得られる部屋の広さと仕様の満足度に乖離があります。そのような層が戸建て注文住宅に流れているのが現在の市場だと実感しています。所謂「億ション市場」は新築価格が高額になる一方、住宅の面積は狭くなっています。1億円を超す新築一戸当たりの専有面積は、25年に68㎡（20坪）と10年前に比べて15%縮小しました。100㎡を超えていた2000年代前半（2003年を境に物件価格は上昇しています。）より約3割狭くなっています。つまり2億円払う価値を見いだせない層が増えているのだと思います。中古物件を内覧していても「新築時の価格は幾らでしたか？」とよく聞かれます。3倍近くなっている物件もあり、また現在住んでいる賃貸物件と比較して内装・環境を考えて「少し考えます。」というお客様。一段の賃金の増加と将来への楽観が重要になります。マンションは管理で買えという言葉があります。日経新聞のレポートでは福岡の1等地にあるマンションが住民の対立から管理組合が機能不全になり管理されず廃墟化している事が取り上げられています。修繕費の滞納で共用部分の電気が止まり88年には給水も停止。不審火も続き住人が退去。スラム化しました。人気のエリアで廃墟化した建物の姿は管理の大切さと難しさを浮き彫りにしています。現在管理費・修繕費の割合は修繕積立金のほうが低い物件が大半です。つまり掛け捨てのお金です。管理会社が設定した割合を鵜呑み・管理を丸投げ状態です。管理会社が入っていないと住宅ローン融資が取れない場合も多く、忙しい住民が管理組合に積極的に参加する事も難しい環境下でマンションの管理体制はより重要になっています。不動産価格が上がったからこそ浮き上がった問題点、解決に向けて住民、業界が動く必要があるのかもしれません。2026年7月22日