不動産ポータルサイトの見方第3回中古戸建ての内覧でプロが見ている「3つの裏側」と本当の売却理由。

不動産ポータルサイトの見方第3回　中古戸建ての内覧でプロが見ている「3つの裏側」と本当の売却理由。

J＆H HOME（株）の小野弘志です。

東日本橋は晴れ。台風25号は太平洋へと去っていきました。
しかし、今回の台風は大島や神奈川県の三浦半島で土砂崩れを起こすなど、各地に大きな傷跡を残しました。被害に遭われた方へ心よりお悔やみ申し上げますとともに、被災地域の1日も早い復興をお祈り申し上げます。

今年の台風の猛威を目の当たりにすると、改めて「住環境の安全性」について深く考えさせられます。最終的に物件を選ぶのはお客様ですが、その地域のハザードマップや崖条例などの法律、リスクといった特性を丁寧にお伝えし、心から納得してご契約いただくこと。それが私たち不動産仲介業の大事な義務だと、痛烈に感じています。

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さて、不動産ポータルサイトの見方・第3回は、予定通り「中古戸建て編」をお届けします。

一昨日の「マンション編」、昨日の「空き家・中古戸建ての流通が難しい理由（価格形成の話）」でも触れた通り、中古戸建てはマンションに比べて「価格形成」や「建物の保証」が難しく、それが流通のハードルになっています。国も融資制度を拡大して中古戸建て市場を活性化させようとしていますが、私たちがポータルサイトで物件を探す際、一体どこに注目すればいいのでしょうか。

実は、ポータルサイトに載っている「土地面積・間取り・建物面積・築年数」といった基本情報だけでは、中古戸建ての本当の良し悪しは判断できません。

だからこそ、中古戸建て探しでは「内覧時における不動産仲介業者とのチームワーク」が不可欠になります。

「見える部分」はお客様、「見えない部分」はプロがチェック

内覧の際、お客様には建物の間取りや使い勝手、最寄り駅からの動線や買い物の利便性など、日々の暮らしに直結する「見える部分」をじっくり確認していただきます。

一方で、私たち不動産仲介業者は、ポータルサイトや素人目には決して「見えない部分」を徹底的にチェックしています。大きく分けると、ポイントは以下の3つです。

① 土地環境のチェック

「宅地造成及び特定盛土等規制法」に基づいて適切に造成された土地かどうかを調べるだけでなく、排水の状況や隣地との位置関係をチェックします。また、将来的なトラブルを避けるために、境界標が正しく設置されているかも確認します。

② 建物のコンディション確認

（※正式な判断には有資格者によるインスペクションが必要ですが）現場で雨漏りの履歴や、建物の構造に関わる重要な見えない部分についてチェックを行います。
また、リフォームの知識があれば「外壁の再塗装や防水工事にいくらかかるか」といった概算費用をその場でお伝えできるため、購入後も数十年にわたって安心して住むための資金計画が立てやすくなります。

③ 権利関係・道路のチェック

前面道路が「私道」の場合、その持ち分（所有権）をきちんと持っているか、共有者との関係は良好かなど、将来の建て替えがスムーズに行えるかを調べます。「通行掘削承諾」なども含め、私道の種別によっては将来的に購入者が不利になるケースもあるため、事前の徹底的な調査が欠かせません。

法律や書類には載らない「本当の売却理由」という核心

そして、中古戸建ての仲介において、私が何よりも重要だと考えているのが、現在の所有者（売主様）から「なぜこの家を手放すのか」「ここでどのように暮らしてきたか」という背景を丁寧に聞き出すことです。

実は、売買の書類（物件状況報告書など）に書かれる売却理由は、「資産整理のため」「住み替えのため」といった無難な言葉になりがちです。しかし、売主様と直接お話しし、これまでの暮らしぶりに耳を傾けていると、書類の文字からは見えてこない「暮らしのリアルなニュアンス」がポロリと出てくることがあります。