J＆H HOME（株）の小野弘志です。

本日の東日本橋は大雨。
台風25号の通過に伴い、本日は1日中大雨の予報が出ています。台風が通過する地域にお住まいの皆様は最大限の警戒をしていただき、被害が最小限に収まりますことを心よりお祈り申し上げます。

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今日は不動産ポータルサイトの見方・第3回「戸建て編」をお伝えする予定でしたが、非常に大きなニュースが入ってきましたので、急遽テーマを変更して皆さんと一緒に考えてみたいと思います。

報道によると、国土交通省は空き家などをリフォームして貸し出す事業者向けに、新たな優遇融資制度を2027年度にも創設する方針を固めました。 

物価高や住宅ローン金利の上昇が続くなか、比較的手頃な中古住宅を有効活用しやすくし、管理の行き届いた「築古（ちくふる）」住宅の賃貸流通を促すのが狙いです。すでに2027年度予算の概算要求において、独立行政法人・住宅金融支援機構への出資金として21億円を計上しています。 

2026年末までに具体的な融資率や条件などの枠組みを詰め、早ければ2027年度中にも融資が始まる計画です。 

これまで、中古物件（特に空き家）を扱う事業は「資金調達」が最大の課題と言われてきました。老朽化が進み、買い手が付きにくい空き家は、金融機関での担保評価が極めて低いためです。 

木造住宅は税法上の耐用年数が「22年」と定められており、中古市場では土地を除く建物価値が築20年〜25年程度でゼロに近づくとみなされます。民間資金が流れにくいこの市場を、公的マネーで下支えしようというのが今回の国の目的です。 

新制度では、多くの自治体が運営している「空き家バンク」などの情報や、自治体独自の補助事業との連携も視野に入れているようです。 

この報道は、停滞する中古戸建て市場を活性化させる大きな可能性を秘めています。しかし、一消費者や現場の事業者目線で考えると、中古戸建ての扱いにはまだまだ高いハードル（リスク）が存在します。

法律（品確法・住宅瑕疵担保履行法）では、建物の根幹となる重要な部分を以下のように表現します。

これらに重大な不備があった場合、売主（事業者）は引き渡しから10年間の保証義務を負うことになります。

中古戸建ては経年劣化によって雨漏りが頻発しやすく、しかもその侵入経路の特定はプロでも非常に困難です。そのため、多くの買取業者は、リスクの高い中古戸建てを一般向けにリフォームして売るよりも、解体して新築を建てる業者へ「土地（更地）として卸す」ことを第一に考えてしまいがちでした。

昨今は解体費・建築資材・人件費が高騰しているため、国は「スクラップ＆ビルド（壊して建てる）」から「中古住宅の有効活用」へ舵を切っていますが、现场の保証リスクという壁は依然として高いままです。 

リスクはあるものの、不動産業者やリフォーム業者にとって、この新制度が大きなチャンスであることは間違いありません。

2010年頃から始まった「中古マンションの買取再販事業」は、今や不動産業界を牽引する巨大な市場へと成長しました。これと同じように「中古戸建ての買取再販・賃貸事業」を成功させるためには、購入者と業者の間で、築年数やリフォーム履歴に応じた『適切な価格形成のコンセンサス（合意）』が取れるかが極めて重要になります。

そのために必要なのが、過去の取引やリフォームの「履歴の可視化」です。

国土交通省は、個々の建物に「不動産ID」を付与してリフォーム履歴を管理する仕組みを進めています。しかし、業者が使う流通システム（レインズ）での登録・利用はまだ初期段階であり、市場全体に浸透するにはもう少し時間がかかるでしょう。

そこで今注目されているのが、大手ハウスメーカーが展開する中古住宅流通サイト「スムストック」の存在です。
ハウスメーカーの頑丈な建物が、適切なリフォームを経ていくらで売買されたかをトレース（追跡）できる仕組みであり、今後の市場における重要な売買の目安（指標）になると言われています。

現在のように金利が上昇している局面では、事業者が取れるリスクの許容量はさらに低くなります。

今回のような融資制度の拡充ももちろん必要ですが、それと同時に、事業者が安心して物件を流通させられる「明確な評価指標」を作ることこそが、市場を大きく変える原動力になるはずです。

単なる役所の旗振りに終わらせるのではなく、私たち現場の業者も声を上げ、この制度を実効性のあるものへと確実に発展させていかなければならないと感じています。

2026年9月21日