J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は小雨。この雨も朝のうちに上がり今日は25℃まで気温が上がるようです。体調管理が難しい1日になりそうです。

金融市場は短期的なAI相場の調整が一服。Nasdaqや214.04ポイント上昇、日経平均先物も吊られ高、昨日の日経平均の終値から700円程度上昇、62900円レベルで今朝の市場は始まりそうです。為替は157円台、米国金利指標10年債金利も4.98％と一時の警戒モードは薄れていると感じます。今週は10月のＦＯＭＣ議事録が発表されるので今後の経済運営についての指針になりそうです。私は不動産業に従事しているので、顧客の住宅ローンに影響を及ぼす日本のインフレが気になります。為替が米国金利が下がっている事で日本国債との金利差が縮むことで円高に若干触れている事、AIの過熱が沈静化する事で世界経済が中期的に落ち着けば日銀の利上げのペースもなだらかになり住宅ローン金利の上昇に歯止めがかかれば、市場は緩やかに拡大すると思っています。その中で、日本のオフィス・賃貸マンションの賃料が上昇しているというニュースが出ています。三菱地所など不動産大手3社がオフィス賃料を上げていると日経新聞が取り上げています。上昇率は1割超と足元の金利上昇を上回っています。人手不足や建築費高騰でオフィス供給が限られる中、根強い需要が賃料を押し上げています。「オフィス賃料の引き上げ改定率は4月～6月期平均10％上昇し7月から更に上昇している」と住友不動産の岡田専務執行役員は話します。立地や設備の良いオフィスへの需要は強く、不動産賃料部門の営業利益は前年同月比10％上昇しています。三菱地所では契約更新時に賃料を20％引き上げる案件が増えているそうです。これから竣工するトウキョウトーチの需要も好調です。三井不動産が八重洲で開発中のヤエスコアは1坪10万円庁での契約を完了しています。賃料の上昇は日銀の利上げ率を大きく上回り不動産会社の収益を大きく上昇させています。また、アットホームが26日に発表した9月の23区の賃貸マンションの平均募集家賃は単身者向けで前月比0.1％上昇して11万4460円となりました。2015年統計を取り始めてからの過去最高を2か月連続で更新しています。前年同月比は10％を上回っています。それでも落ち着きが見えていると同社は分析しています。23区の家賃は上昇基調にあるものの借り手が許容できる家賃にも限界が見え始め、値上げ余地は限られるといいます。借り手は割高な都心部を敬遠し、郊外に選択肢を広げ始めています。23区以外の賃料が0.6％上昇し23区の上げ幅を上回りました。これから来年の賃金が発表になります。賃金が上昇すれば踊り場に入った不動産市場にも明るい兆しが出てくると思います。

千代田区は同区内に建設されるマンションに5年間の転売禁止を要請します。都の制度で容積率を受ける物件が該当します。2025年に業界団体に同様の要請をしていましたが、個別物件についてマンション転売規制を働きかけるのは初めてです。千代田区は27日にも三菱地所レジデンスなどに要請します。対象物件は現在約100戸のマンションを約200戸に建て替える計画の物件で30年着工、36年完成する予定です。引き渡し後の5年間の転売禁止の特約を付けるほか、同一名義での複数住戸の購入禁止も求めています。この千代田区の施策は個人の転売を抑制する事を目的とする以上に法人の購入を抑制する意図を感じます。通常5年以内の個人の居住用住戸の不動産譲渡税は40.24%課税されます。法人は事業収益として法人税として課税されますので25％から34％です。晴海フラッグなどは都心の主要な土地の仕入れが難しく収益を上げる事が難しい中小の不動産企業が複数の部屋を購入し問題になりました。中国人投資家が良く報道されますが、実際は邦人の方が多いと言われています。踊り場と言われる不動産市場の上昇幅がどの程度あるか分からず千代田区の施策の影響度は判りませんが、緩やかな市場拡大を願いたいと思います。2026年10月27日