J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は曇り。今朝は冬型の気圧配置の為、気温が低く乾燥しています。気温は1度。昨日10℃を超えていたのと比較にならない寒さです。現在アメリカ・ニュージャージーにお住いのお客様はアメリカ東海岸の気温がマイナス20℃だと言っていました。これも比較にならない寒さですね。外に出るときはダウン2枚重ね？まさか。

東京都は手ごろな賃料で住める住宅の民間整備を促すため、マンションや複合施設の容積率を緩和する新制度を2026年度にも導入する方針です。近隣の市場相場の8割以下の賃料を目安とし、整備する戸数の規模などに応じて床面積を上積みする仕組みを検討しています。都心の賃料が高騰するなか、国内初とみられる枠組みを通じて子育て世帯などが住みやすい住宅環境を整えます。建設業者は容積率が高い程採算性が高まります。東京カンテイによると、25年11月の23区の分譲マンション賃料は最高値を2か月連続で更新してます。民間に割安物件の整備を促し、子育て世帯の都郊外への流出を防ぐ狙いです。都は都心部などで良質な住宅を整備したり、古いマンションを建て替えする場合に容積率を最大で200%～500％程度緩和する複数の制度があります。周辺の相場より安い賃料の住宅を整備すれば、床面積の上乗せを認めます。容積率を上乗せする対象物件とは別の建物で割安な賃料の住宅を整備する場合に対象物件の容積率を緩和する制度も検討しています。同じエリアの別の場所に新設したり、別の場所にある建物をリノベーションしたりする場合でも緩和を受けられる仕組みを検討しています。こうした住宅はアフォーダブル住宅と呼ばれ、都は自前でもアフォーダブル住宅の供給に乗り出すとしています。都が100億円を出資し民間から100億円以上の資金を集める総額200億円以上の官民連携ファンドを組成し、アフォーダブル住宅に投資する予定です。容積率が地域の一部だけ緩和れれる場合、現在は空地を敷地内に設けて市民に開放します。容積率は建築基準法で定められており、地域の住環境を揃え、より住みやすいゾーニングとして計画されています。その中で1棟だけ容積率が緩和され、異様に大きな建物が地域に溶け込むことが出来るのか？住環境の整備と都市計画のバランスが求められます。現在も散見されますが、日本は所有権が外国より強い為、バブル時代から海外からペンシルビルと揶揄される狭小のビルが立ち並びました。最近は開発により大きな建物に変化つつありますが、容積の緩和もさることながら、1物件の面積を広げ効率的な建物の運用をした方が都市計画的にも美しいのではないでしょうか？都市計画に基づく用途地域毎に整然と街並みが広がる方が資産価値も上がります。場当たり的な制度が悪しきレガシーにならない事を願います。2026年1月12日