J＆H HOME（株）小野弘志です。
東日本橋は晴れ。今日も涼しげな朝です。
雲が抜けて日差しが眩しいですが、今日は31℃まで気温が上がる予報です。

昨夜は神宮球場でヤクルトを応援しました。
仕事終わりで急いで球場に向かったせいか、夕方は少し蒸し暑くて汗ばんでしまい、今日の営業には汗拭きシートが欠かせないかもしれません。
営業の皆さん、今週も頑張りましょう。

昨夜のヤクルトスワローズは、高橋奎二投手が好投。
帰ってきたサンタナ選手、オスナ選手のアベックホームランで、3－1で勝利しました！

試合後のお立ち台で、高橋投手は今年引退される石川投手の話を振られると、突然涙声になり、
「本当はもっと活躍している姿を見せたかった。石川さんはいつも声をかけてくださった。もっと勝って、恩返しをこれからもしていきたい」
と語りました。

今年は苦しいシーズンだったと思います。その上、精神的支柱である大先輩の引退。思うところがたくさんあったのだと思います。不動産営業も厳しい世界ですが、高橋投手の真摯な姿に心打たれ、清々しい気持ちで週初めから頑張れそうです。

実は昨夜の試合は、取引先の方と観戦しました。
ハウスメーカーの不動産仕入れの責任者である彼は、営業が持ってきた案件の最終承認を下す立場。なんと、承認する土地をすべて事前に自分の目で確認するそうです。
その範囲は北海道から、本州、静岡、富山まで。1週間の半分は地方の営業所を回っているとのことで、彼が担っている責任の重さを改めて感じました。

土地の取引は、どれほど慎重に検証しても、思わぬトラブルに見舞われるケースがあります。その多くは、法律の解釈など「見解の相違」です。

建築基準法は改正を繰り返しているため、都度、建てられる建物の大きさが変わります。建築当時は合法でも、年を経て法律や条例が変わり、売却の際には「既存不適格」や非合法の建物になってしまうことも珍しくありません。
例えば、建築当時に自治体の容積緩和措置を使って建てたものの、その緩和措置が数年で廃止になり、売却時には「容積率・建ぺい率オーバー」となって融資が受けられないケース。
また、古い位置指定道路の終点が物件まで届いておらず、接道要件を満たさずに建築不可になってしまうケースもあります。

そのほか、崖条例など、一見すると立派な住宅地なのに、法律に照らすと「建築そのものができない土地」というものが厳然として存在します。
役所や検査機関に相談はするものの、現地調査までに時間がかかったり、土壇場で担当者が変わって審査が下りなかったりすることもあります。

問題は、現在の法律が定めている要件を完璧に満たす土地が、そもそも少ないことです。

特に「境界が決まっていない土地」は、都内には数え切れないほどあります。
官民と言われる「自治体と個人の境界」すら定まっておらず、先ほどの位置指定道路（認定された私道）の長さや範囲が定まらない土地も多いのです。
仮にこれを白黒はっきりさせようとしても、膨大な費用や期間がかかるため、取引そのものを避けることになり、売却がおぼつかなくなることも少なくありません。所有者様は、当時の契約書もあって合法に取引してきたはずなのに、です。

昭和初期から住宅地だったような都内では、境界の整備が驚くほど進んでいません。
調べてみると、東京都の「地籍調査」の進捗率は約25％、東京23区単体に限ればわずか約11％に留まっています。
逆算すると、都内の土地の約75％〜90%近くは、国の基準に基づく近代的な測量による境界確定が完了していないと推計されているのです。

もちろん、進捗はあります。
民有地同士もすべて調べる通常の調査では時間がかかりすぎるため、近年は道路や水路に囲まれた街区の外周を先行して調べる「官民境界等先行調査（街区境界調査）」という効率的な手法も導入されています。しかし、すべてをカバーできているわけではありません。

境界確定が進まない背景には、東京ならではの理由があります。

・土地が非常に高価なため、境界が数センチ動くだけで資産価値が大きく変動し、住民の合意（コンセンサス）を得るのが非常に困難であること。
・土地が細かく分かれており（筆数が多い）、過去の震災や戦災復興時の古い図面（公図）と現況にズレがある「地図混乱地域」が多く存在すること。

そして、何より調査には莫大な時間がかかります。
大規模な民間再開発の事例ですが、あの「六本木ヒルズ」でさえ、全体の境界確定に4年、そのうち官民境界の確定だけで3年の期間と巨額の費用を費やしたといいます。

国民の大事な資産が正しく評価され、運用されなければ、不動産が真の資産とは言えません。

そんな一筋縄ではいかないリスクや課題を事前に摘み取るため、不動産営業は今日も円滑な契約を目指して、地道に町を歩き、役所を回っています。
調査地で汗をかいている営業マンを見かけましたら、どうぞ温かい目で見てください。お願いします。

2026年9月14日