J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。今日は午前中小雨が降る予報です。最高気温は25℃の予報。営業には過ごしやすい1日になりそうです。湿度が高いかもしれませんね。折り畳み傘を持って動こうと思います。お彼岸でお墓参りの方もおられるかと思います。急な天気の移り変わりにご注意ください。

不動産ポータルサイトの見方第4回は、不動産購入の際の不動産独特のスケジュールと諸費用についてです。ご存知の事と思いますが、不動産は購入までいくつかのステップがあります。また不動産価格とは別に諸費用が別途かかるので細かく解説したいと思います。

• 【ステップ1】買付証明書（購入申込書）の提出： ポータルサイトで良い物件を見つけ吟味して意中の物件を見つけたら売主に提出します。。この時点で「住宅ローンの事前審査」が通っていないと、他のライバルに物件を取られる可能性があります。価格の交渉が出来る物件もあります。不動産業者は売り仲介担当者と細かいニュアンスを入手する事も契約には必要な事です。
• 【ステップ2】売買契約（申し込みから約1〜2週間）： ここで「手付金（物件価格の5〜10%程度）」を現金で支払う必要があります。　売主と価格や引き渡しの時期など諸条件について合意できるといよいよ契約に進みます。不動産業者は協働して顧客に不利のない契約書を作ります。時に細かくなりすぎて売り手買い手に心配をかけるときもありますが、不動産は買い物と違い「契約」。細部まで詰める事で将来のトラブルを防ぐことが出来ます。お気を悪くせず、少しの可能性について文章化する事をお許しください。
• 【ステップ3】住宅ローン本審査〜金消契約（約3週間〜1ヶ月）： 銀行との最終契約をします。住宅ローン契約は業界では金消契約（金銭消費貸借契約）と呼ばれます。契約をしても直ぐに購入できるわけではありません。契約書と資料を添えて住宅ローン本審査に入ります。期間は10日ほどかかります。住宅ローンは金利だけでなく、団体信用保険の内容についても調べ納得して金融機関を選んでください。契約書には買い手保護の為「融資利用の特約」があります。万一ローン申請をしても金融機関から却下された場合や、希望の融資額を受けられなかった場合、契約が白紙にできる特約が契約書に盛り込まれています。特約の期間について契約書制作時に決定します。そのため、売主サイドから契約の前に事前審査が通っている事が契約の前提になる事が多くなっています。もちろん、事前審査後大きな買い物をしてローンが増えて返済比率が下がった場合希望のローン額の融資が得られないだけでなく、融資特約も使えない場合もありますので、特に注意してください。
• 【ステップ4】決済・引き渡し（約1〜2ヶ月後）： 残金を支払い、ついに鍵の引き渡し。ここで残りの諸費用が一気に精算されます。諸費用とはどのようなものがかかるでしょうか？（1）仲介手数料：宅建業法では物件価格の3％＋6万円（消費税）が一般的です。（2）登記費用：登記を担当する司法書士へ支払います。登録免許税など国税に加えて報酬を支払います。（3）印紙代、契約書・抵当権設定を伴う住宅ローンの設定には印紙税がかかります。印紙を契約書に貼ります。（4）住宅ローン事務手数料：住宅ローン融資額の2.2%かかります。以上が一般的な諸経費となります。（5）固都税清算金：毎年1月1日の所有者に支払い義務がある固都税、年の途中に引き渡しがある場合は日割り計算をし決済日に清算します。ざっと以上の項目が不動産契約における諸費用になります。そのほか火災保険加入費や引っ越し費用が掛かります。