J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。気温は22℃。気持ちがよく清々しい朝です。今日はヒノキヤ様の特約店会に参加します。ハウスメーカーと地場不動産会社の協業により収益を作る仕組み。時を経て仕事のやり方は変化しますが、人の関係がビジネスに通ずることを実践する場になっています。顧客重視を前面にお互い、得意分野を持ち寄っての事業をこれからも大きくしていきたいと思います。
J＆H HOME（株）は不動産仲介とリフォーム、仕入れを柱にしています。お陰様で起業から6年、業績は伸びていますが、不動産市場の拡大の恩恵を受けたといっても過言ではありません。弊社独自の収益の柱をしっかりと太くする事を起業6年目からの5年計画に据えています。不動産市場が踊り場に差し掛かる中で金利の上昇、外国人の所有権に関する懸念が持ち上がり、夏前からタワマンなどの高額帯の取引が停滞してきています。そして今日日経1面トップに掲載されている、金融機関の不動産融資の甘さについての監督の強化が向かい風となりその風力が日々強くなっているように感じます。今日の日経の記事は地方銀行の不動産向け融資残高が過去最大を更新し、その貸出全体の16.1%という依存度がバブル期を超えたこと、そして全体の6割が東京都心5区への「越境融資」である実態を報じています。さらに3面では、金融庁や日本銀行がこうした増勢に対して強い警戒感を示し、リスク管理の甘さを指摘する内容が並んでいます。一見すると「地銀の融資姿勢が甘い」という金融機関批判のようにも読めますが、地方経済の縮小や少子高齢化が進む中で、預かった大切な資金を少しでも利回りの良い東京都心の優良不動産で運用し、銀行として生き残りを図るという選択は、経営の合理性から見れば当然の防衛策でもあると私は考えます。 むしろ「なぜ今、このタイミングで日経新聞が1面トップで報じ、金融庁や日銀が一斉に指導・監督の強化へと舵を切ったのか」という、国側の意図とマクロ経済の分析があると思います。結論から申し上げれば、これは「金利のある世界」への本格的な移行、つまり将来的な「金利3%時代」を見据えた、国による事前の「ソフトランディング（軟着陸）のための布石」だと私は考えています。日本銀行はこれまで段階的な利上げを行ってきましたが、市場はいよいよ本格的な金利上昇局面を意識し始めています。記事の中でも、当局が「金利が3%まで上昇した場合のストレステスト（健全性チェック）」を地銀に対して厳格に求めていることが触れられています。もし、地銀がこのまま都心の高額不動産へ資金を流し続け、不動産価格が限界まで吊り上がった後に、金利が急激に3%まで上昇したらどうなるでしょうか。実質マイナス金利の恩恵で膨らんでいた都心の不動産ミニバブルが一気に弾け、融資の焦げ付きがドミノ倒しのように多発します。それは特定の地銀の破綻に留まらず、日本の金融システム全体を機能不全に陥れる「システムリスク」へと発展しかねません。不動産市場の急激な崩壊が引き金となって日本経済が致命傷を負うことだけは、政府も日銀も何としても避けたいのだと思います。つまり、今このタイミングで日経新聞に観測気球のような記事を出させ、金融庁が厳しい姿勢を見せているのは、マーケットが完全に過熱しきって手遅れになる前に、今のうちから少しずつ融資の蛇口を締め、不動産価格の急激な高騰をなだらかな「踊り場（プラトー）」へと着地させるための、極めて計算されたアナウンスメント効果（口先介入）ともとれます。これは、国税庁が2027年1月から不動産小口化商品や貸付用不動産の相続税評価を「時価評価」へと厳格化する動きとも、一連のストーリーとして繋がっているものです。税制面と金融面の双方から、行き過ぎた不動産マネーに少しずつ冷や水を浴びせ、急激なクラッシュを防ぐ。これが国の描いているシナリオではないでしょうか。
地方が人口減少で住宅着工件数が減少しています。ダイワハウスの例を挙げるだけでなく大手ハウスメーカーは地方での営業を縮小して首都圏、大都市地区に主戦場を移しています。直近の令和8年8月速報値で東京都の住宅着工件数は9,754戸（前年同月比14.2％増）と、月次単位では5か月連続の前年超えを見せていますが、地方圏（その他地域）は前年同月比で約10%近い下落を記録するなど、地域間での格差が広がっています。地方の戸建て住宅・工務店様のビジネスに最も直結する「持ち家（注文住宅）」の指標は、全国ベースで4年連続の減少となっており、その水準は昭和33年（1958年）並みにまで後退しています。三大都市圏ではまだ分譲マンションなどが数字を底上げする局面もありますが、注文住宅・一戸建ての比率が極めて高い地方圏においては、この「持ち家」の構造的衰退がそのまま着工件数の激しい落ち込み（巡航速度の一段の低下）へと直結しています。 東京でビジネスをしていると感じにくいですが、地方からジワジワとしわ寄せが都心に来ています。今日のヒノキヤ様の特約店会ではアットホームラボ（株）磐前淳子氏の講演があります。将来への不動産市場への見方を勉強してきたいと思います。2026年10月19日
