J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。秋晴れの清々しい朝です。
昨日、千代田区が三菱地所レジデンスに対して「5年間の転売禁止要請」の話題や、そして少し前に日経新聞が報じた「地銀による都心5区への過剰な越境融資バブル（融資全体の18％が不動産という平成バブル超えの異常値）」。など不動産融資や販売方法に対するネガティブなニュースが多かったのですが、先週から世界的に金利が下がり、米国金利10年債は5％を下回り、日本国債10年債金利も2.8%前後まで下がきています。伴って為替は157円台後半まで調整してきています。
この状況は一時的なものなのか？インフレ下、政府의 財政不安が膨らむ中でのマネーの動機に変化が出てきたと今朝（10月28日）の日本経済新聞が報じています。これまで市場を支配していた「インフレ＝利上げ＝金利上昇・円安」というサイクルが限界を迎え、文字通り逆回転（リスクオフ）の準備が始まっているという見方です。今朝の日経新聞は「11面：国債金利の低下（Fly to Quality）」と「19面：有事の円買い復活」を特集しています。
9月8日に米財務長官のベッセント氏が円安について警鐘を鳴らした際「私が胴元」と発言した事、「植田日銀の密かなるリフレ決別」が、奇しくも円金利の低下に影響を与えるという事を考えてみたいと思います。不動産業を営む我々にとって住宅ローン金利や不動産市場にどう連動していくのか気になるところです。
■ 金利高に耐えられなくなった世界市場（Fly to Quality）
これまで日銀の利上げ観測や財政拡張への警戒から、10月初め3.1％台まで上昇した日本の10年物国債利回り（長期金利）が一転して低下（債券価格は上昇）してきています。引き金となったのは、米国ハイテク株の急落やAI関連企業の過剰債務に対する信用不安、そして欧州の政治不安です。投資家がリスク資産から一斉にお金を引き揚げ、より安全な資産へと資金を避難させる「Fly to Quality（質への逃避）」が本格化しています。
興味深いのは、これまで「日本売り」の文脈で語られがちだった日本国債（JGB）が、米国債と並んでグローバル市場における「安全資産の受け皿」としての機能を明確に取り戻し始めた点です。株が下がれば国債が買われて金利が下がるという、失われていた「健全なリスクオフの逆相関」が、世界金利の天井感を演出し始めています。
■ 「有事の円買い」復活とキャリーの崩壊
「有事の円買い」が復活してきているとの観測もあります。背景にあるのは、世界的な市場の動揺を前にした「円 Funded Carry Trade（円キャリートレード）」の急速な巻き戻しです。これまで「日米金利差」を大義名分に、低金利の円を借りて海外の高金利資産や日本の都心不動産で運用していたグローバルマネーですが、動きが緩慢になってきているようです。
一時は160円を大きく超える方向へと向かうかと思われた為替相場が、円高方向へと緩やかですが動いています。「有事の円買い」の再起動が、マクロ経済の潮目を想起させていると考えられています。
■ 「ベッセントの胴元発言」の回収と、植田総裁の「密かなるリフレ決別」
ここでにわかに信ぴょう性を増してくるのが、ベッセント財務長官の日米は緊密に連携をしているという発言の中で「私は日本側の動き（介入や政策意図）を完全に把握している。私が胴元だ。」という発言です。
明日29日からの金融政策決定会合を控える植田総裁は、「リフレ政策（異次元緩和の遺産）」が終了したとコメントすると市場では言われています。「日銀がリフレ政策と決別し、正常化（利上げ）へ向かう」歴史的な転換を期にグローバルマネーが逆流し始める事は興味深いです。利上げを掲げる総裁のスタンスが、巡り巡って足元の長期金利を押し下げる。この潮流が一時的なのかトレンドの転換点なのか注視する必要があります。
では、このマクロの潮流変化は、私たちの足元の「住宅ローン金利」や不動産市場にどう跳ね返ってくるのでしょうか。
固定金利（フラット35など）への影響：
世界的なFly to Qualityによって日本の長期金利にブレーキがかかれば、これまで右肩上がりを上げてきた住宅ローンの「固定金利」には、一時的な低下または上昇一服する可能性が高くなります。
世界的なFly to Qualityによって日本の長期金利にブレーキがかかれば、これまで右肩上がりを上げてきた住宅ローンの「固定金利」には、一時的な低下または上昇一服する可能性が高くなります。
変動金利への影響：
一方で、日銀がリフレ政策を終了し金利についてタカ派的なスタンスになれば、政策金利を今より速いペースで上げると市場は想起します。12月や年明けの利上げスタンスが補強されれば、短期金利に連動する「変動金利」の基準金利引き上げは現実化してきます。
一方で、日銀がリフレ政策を終了し金利についてタカ派的なスタンスになれば、政策金利を今より速いペースで上げると市場は想起します。12月や年明けの利上げスタンスが補強されれば、短期金利に連動する「変動金利」の基準金利引き上げは現実化してきます。
この兆候は長期金利が頭打ちになる局面で起こる金利のフラット化（イールドカーブの平坦化）かもしれません。であれば日銀の利上げサイクルは早晩止まる可能性をいち早く市場は察知してきているかもしれません。そうなると市場予測であるターミナルレートの1.75%という水準の信ぴょう性は高くなります。もし正しければ、住宅ローン変動金利は2％前後で落ち着くと予想されます。資金計画を立てやすくなりそうです。
30年超の資金計画をサイクルの短い景気サイクルで測る事は正しくありませんが、巷で言われている金利が5％まで上がるとの議論に驚かされる事はなくなる気がします。人生の大事なステージである不動産の購入が不安なくできる事は難しいですが、少しでも安心して購入できるヒントが見つけられるようにこれからも分析発信したいと思います。
2026年10月28日
