J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は小雨。雨は午前中には上がる予報です。ただ雲が多く、最高気温は13℃までしか上がりません。12月初旬の気温で、冬がそこまで来ています。11月に入っても天候がすぐれず、造成工事が遅れそうです。心のモヤモヤがなかなか晴れません。寒くても良いので、西高東低の冬型の気圧配置が定着して、関東に太陽が戻るのを祈るばかりです。

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国土交通省は、住宅の「手入れ」の状況を中古市場で適切に評価する仕組みを作ります。定期点検や修繕が行き届いていれば、火災保険や住宅ローンなどで優遇が受けられるようになります。不動産価格が高止まりする中で、手頃で高品質な中古住宅の流通を後押しする新たな制度を探る方針です。具体的には、住宅の維持管理の履歴を残し、取引の際に買い手や不動産事業者、金融機関が確認できるようにします。

優良物件には保険や住宅ローンなどの契約を優遇する計画で、詳細な具体策は10月に立ち上げられた有識者検討会で詰められています。2027年3月上旬に答申をまとめる予定です。認定される物件は、火災保険料の割引や、住宅瑕疵（かし）保険の検査を一部省略できるといった案が上がっています。

新築戸建てやマンションの価格が高止まりする中で、中古住宅はまだ割安と言われています。しかし、現在の日本の木造住宅の価値は、財務省が固定資産税を算定する際に使う「法定耐用年数」を前提に計算されるため、築22年を超えると建物としての資産価値がほぼゼロになってしまいます。政府は2018年に耐震性などの基準を満たす物件を認定する制度（安心R住宅）を設けていますが、活用している物件は2025年度で2,200件程度にとどまっています。今回の新制度が関係省庁や金融機関・不動産事業者と連携することで、価値の高い住宅を金融機関が適正に評価しやすい仕組みができる礎になると、識者は評価しています。

これに伴い、不動産業者は中古住宅の買取再販事業に舵を切り始めています。また大手ハウスメーカーも、過去に自社が施工したストック物件をリノベーションすることで価値を高めて販売し始めています。マンションの買取再販業はこの10年間で市場が12％増加し、17.7万戸に達しています。しかし、市場全体に占める割合はマンションが66.3%であるのに対し、中古戸建ての流通割合は35.8%と、マンションと比較すると低くなっています。我々不動産業者も、中古住宅の活用方法に事業の活路を見出し始めています。大手も参入していますが、今回の答申によって金融機関の担保評価が高まれば、中古住宅市場はさらに活性化しそうです。

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東京カンテイが9日に発表した10月の東京23区の新築小規模戸建ての平均希望売り出し価格は、前月比0.4％安の9,532万円でした。小幅ながら2か月ぶりに前月を下回りました。この調査は、敷地面積が50㎡以上100㎡未満の新築木造一戸建てについて、最寄駅から徒歩30分以内、またはバスで20分以内の物件を対象に価格を調べているものです。

10月は都心6区の下落が23区全体の相場を押し下げました。都心6区は前月比20.4％安の1億3,506万円となりましたが、これは特に文京区で面積が狭く価格帯の低い物件が集中的に供給されたことが要因です。東京カンテイの分析では、狭小地の物件の流通が多かったことによる一時的な大幅下落であり、「全体としては新築戸建て価格は上昇基調にあり、まんべんなく広い地域で値上がりが期待できる」としています。

ネット等で大きく取り上げられそうなニュースですが、条件が毎月変わる指標ですので、単月の数字だけで相場全体の動向を軽率に判断するのは禁物です。都心の新築戸建ては現在、大型化・高額化が進んでいます。ハウスメーカーも高額帯へシフトしており、2億円程度の新築戸建て市場が活況だといいます。

昨日のNY市場では株価が反発した影響で、日経平均先物も6万円近くまで回復しています。不動産価格の動向を見極めるには、長期的な景気判断が欠かせません。中古住宅のリフォーム再販が活性化すれば、消費者の購買選択肢が広がります。J＆H HOME（株）も、物件の仲介とリフォーム再販の両面から、お客様の住まい探しを支えていきたいと思います。

2026年11月10日