J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。この2日、日中は物件の調査に動いていました。横浜方面の住宅地を回りましたが、木々の紅葉が始まり秋を感じました。日差しは暖かですが、吹く風が冷たく冬を感じます。朝晩の寒さは冬ですね。懐を温めるため今日も頑張ります。

一昨日の米国市場で物価統計が高かったため、米国金利が上昇しました。昨夜5％前後だった金利が5.13％程度まで上昇し、金利差から為替が160円台を付ける局面もありました。輸入価格に影響するため、物価上昇への波及が気になります。

一方、国内の不動産市場では、三鬼商事が発表した10月の東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス空室率が1.75%（前月比0.1ポイント低下）となり、7カ月連続で低下しました。平均募集賃料は1坪あたり2万4,245円と33カ月連続で上昇し、月次で遡れる2002年以降の最高値を更新しています。

このデータは、「選ばれる物件と、そうでない物件の二極化が進んでいる」側面も示しています。平均賃料が最高値を更新している裏側で、築年数が古くメンテナンスが行き届いていないビルや、時代のニーズに合わない狭小ビル（いわゆるペンシルビルなど）は、そのままではテナントが定着せず苦戦を強いられます。古い物件であっても、適切なリノベーションや用途変更（バリューアップ）、あるいは隣接する土地をまとめて現代のニーズに合った建物へと再生させることが必要になると感じます。

世間では、今後の日銀の利上げ観測や住宅ローン金利の上昇、あるいは自民党による不動産の短期転売規制の議論など、不動産市場に対して慎重な見方や警戒感も少なくありませんが、この都心オフィスの数字は「都心の実需は底堅く動いている」と読めます。各企業が「優秀な人材を確保するため」に、アクセスの良い都心部や設備の整った新しいビルへ移転・増床する動きが依然として続いています。

今後は団塊ジュニア世代の大量定年により企業の人手不足が続き、賃金への転嫁が進むことで不動産取得へのインセンティブが上がると予想します。年末に向けて取引がどのように動くか予測しながら、しっかりと営業を続けていきたいと思います。

2026年11月13日