J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。今日15℃明日は18℃が最高気温、春が近づいているのでしょうか？三寒四温といいますが、少し早いかもしれません。気温差が体に響くので急激な天候の変化は遠慮したいです。また最近花粉が飛び始めているようで体調を崩す人が増えているといいます。春が近づくと花粉問題が出てきますね。営業活動の懸念材料、尽きませんが今日も頑張りましょう。国土交通省は地方自治体が街の中心部をオフィスを誘致するため容積率を緩和できる制度を作ります。従来は病院や商業施設など住民向けにサービスを提供する施設に対象を限っていましたが地方都市に働く場を設けやすくして東京一極集中の緩和につなげたいとしています。人口減が進む地方の利便性を上げるため、コンパクトシティーを目指して市町村が定める立地適正化計画で、まちの中心部に誘致する対象として「特定業務施設」を追加します。オフィスや地場産業の関連工場、インキュベーション施設などを対象にします。地方都市では旧市街の権利関係が複雑で開発が難しく、高度経済成長時、高速道路が整備される際に旧市街周辺にバイパスが施設されました。新しい住民はバイパス沿いに商業施設が出来た事で周辺に住むことになり、市街中心部から人が出ていくドーナツ化が進みました。人口が急激に減る状況になり、国や自治体は街をコンパクトにすることで行政のサービス費用を抑える事も考えていると思います。地方が活性化する事は素晴らしい事だと思います。歴史的建設物などを残しながら特徴を出して都心から観光客も誘致でき町が活性化する施策を望みます。クラッシュアンドビルドは日本のお家芸ですが、壊した物は戻りません。人口が減る時期だからこそ、高い建物を建てるだけでなく、古いものを活かし地域の活性化をセットにする事で街の魅力が高まると思います。弊社の協賛する浜町エリアマネジメントもその理念で活動しています。地域の住民の意見をどんどん盛り込んで魅力ある地元を作って頂きたく思います。

昨夜の金融市場は米国のインフレ指標（CPI）が年率2.4%と予想以上に鈍化し昨年9月来で最低。連邦準備制度理事会（FRB）が特に注視しているコアCPIは前月比＋0.3％と、予想通り12月＋0.2％から加速。前年比では＋2.5％と、予想通り12月＋2.6％から鈍化した。21年3月来で最低。ガソリン価格、賃貸料が安定したことなどが追い風となりました。市場は週末のポジションの手じまいとインフレが予想したより落ち着いている事で、FRBの本年の利下げ回数に変化がないとの観測から株が上昇しました。日経平均先物も57000円台を回復しています。日本も政治が動き出します。高市総理大臣の「責任ある積極財政」がベールを脱ぎます。市場も注目しているので私たちも注視しましょう。

フラット35は民営期間と住宅金融支援機構が提携しています。今月は2.26%と先月の2.08%から上昇しました。フラット35の金利の建付けは住宅金融支援機構が発行するMBSに連動する事になっています。MBSは日本国債10年債に連動しています。しかし昨年から国債金利が急上昇し2.28%まで上昇しましたが、フラット35の金利はそれ以下に抑えられていました。その上、子育て支援金利を導入して当初5年マイナス1%のキャンペーンを実行し昨年12月は0.9%程度で当初5年を固定で借りられる商品もありました。都市銀行の変動金利が1%台に近づく中で2026年は固定金利の利用が増えると私は予想しました。しかし舞台裏はフラット35の競争力を上げるため逆ザヤの金利設定をしていたそうです。フラット35の金利はこれまで前月のMBS金利を0.5%～0.8％ほど上回る水準で推移していました。この差額が機構の収益になります。しかしここ9か月はMBS金利を下回るフラット35の金利を提示していました。アナリストは逆ザヤになっても機構の過去の収益が数千億規模であるためすぐに財務内容が悪化するわけではないと言っていますが、永遠に続く事にはならないようですね。つまり今後住宅ローン固定金利は上昇圧力がかかるという記事でした。選挙後債券市場は落ち着いて取引され10年国債の金利も2.2%台で推移しています。日本のインフレが落ち着いてくれば、長期債への投資も増え金利が落ち着く可能性もあるので、高市政権の政策と共に注目したいと思います。不動産購入に当たり調達金利に当たる住宅ローンの動向は市場に多大な影響を及ぼします。貸出残高は221兆円とも言われていて（2024年）金利水準が景気に与えるインパクトは高い為、適切な政治判断をお願いしたいです。2026年2月14日

追伸、今日はバレンタインデーなのですね、、、、、